Šmitec

Před nějakými osmi lety došli představitelé bystřické samosprávy definitivně k rozhodnutí, že se již nechtějí zatěžovat starostmi s přípravou nových stavebních pozemků pro bydlení a tuto činnost převedli na soukromé developery. I nadále si ovšem zachovali rozhodující slovo ohledně dispozičního a materiálového řešení založených ulic i velikosti stavebních parcel.

Základní kontury smluvního vztahu mezi městem a developerem zůstávají od pionýrského projektu ulice Antonínka na místě zbourané mateřské školy dodnes, resp. do roku 2020, kdy byla uspořádána poslední „soutěž“ o pozemky, stejné. Podrobněji jsou popsány v jednom z předchozích článků, takže jenom krátce: město prodává developerovi všechny parcely potřebné pro realizaci projektu za cenu nestavebního pozemku, přičemž developer je vázán územní studií, která detailně stanovuje parcelaci lokality a podobu veřejného prostoru. Výstavbu vodovodu a kanalizace zajišťuje Svaz vodovodů a kanalizací Žďársko a platí investor formou daru městu, které peníze obratem přeposílá SVK. Uliční prostor včetně všech sítí buduje developer a po dokončení odprodává za část pořizovací ceny městu. Pozemky pod dokončenou ulicí město po zaměření odkupuje zpět za stejnou cenu, za kterou je na začátku prodalo. Developer následně realizuje zisk, který odpovídá rozdílu mezi pořizovací cenou pozemků a stavebních prací a prodejní cenou nových stavebních parcel. Město získává za zlomek ceny uliční prostor a technické sítě přesně podle jeho specifikací a navíc realizuje zisk z prodeje zemědělské půdy.

Na první pohled elegantní metoda přinášející všem zúčastněným profit. Pokud si ovšem pod „městem“ nepředstavíme jen úředníky a politiky, ale také občany, zdánlivá výhodnost dostává povážlivé trhliny. Jednak převedením investorství na soukromý subjekt ztrácí město kontrolu nad prodejní cenou stavebních pozemků, jejímž moderováním (dotováním) může např. bojovat proti demografickému úpadku. Další pochybnosti vyvolává skutečnost, že iniciátorem projektů není město, ale konkrétní investor. Ten přichází s návrhem, který mu vyhovuje, a v čase, který mu vyhovuje, tedy po vyprodání předchozího projektu a za příznivé situace na trhu. No a třetí vadou na kráse aplikované metody je to, že je jednoduše nelegální.

Že je se zavedenými postupy cosi v nepořádku indikují jejich výsledky: rozprodej původně městských pozemků provádí už roky ty stejné dvě firmy: Stavby SPH a Stavoflos. Jelikož se celý proces tváří jako běžný prodej půdy, je záměr inzerován pouze na úřední desce městského úřadu a informace o něm se tak dostane pouze k velmi omezenému okruhu potenciálních zájemců. Pokud k tomu připočteme, že prodej probíhá za předem stanovenou, pevnou cenu, výsledkem je efektivní vyřazení soutěže. Pravý opak toho, co je v zájmu občanů. I přes dlouhodobé varovné příznaky ovšem politická reprezentace nejeví snahu zaběhnuté způsoby z vlastní iniciativy opustit, a hybatelem změny tak může být jen impuls zvnějšku.  

Bystřice nad Pernštejnem není zdaleka jediným samosprávným celkem, který pozemky pro výstavbu na svém území zajišťuje prostřednictvím komplikovaných smluv s developery. Postupem času, s přibývajícími rozhodnutími soudů a kontrolních orgánů, se jim ovšem stále více zužovala volnost při určování podmínek, což však ne všechny obce promítly do své praxe. Zatím posledním krokem na této cestě je rozhodnutí Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS), který postup města Moravská Třebová, nápadně podobný bystřické metodě popsané výše, označil za nezákonný.     

Město Moravská Třebová uzavřelo s developerem smlouvu o budoucí smlouvě kupní, jíž se mu zavázalo odprodat pozemky pro stavbu obchodního centra, a to za zvýhodněnou cenu. Sleva z ceny zohledňovala závazek investora zbudovat související dopravní a technickou infrastrukturu. Tu měl po dokončení sice převést na město za symbolickou cenu zhruba 130 tis. Kč, ale ÚOHS spatřoval jádro plnění ze strany města v oné kompenzaci z kupní ceny, kterou spočítal na 25,6 mil. Kč. Vzhledem k tomu, že na základě kontraktu má Moravská Třebová získat za „úplatu“ stavební dílo, jehož parametry v podrobnostech dokumentace pro provedení stavby schválila, ÚOHS konstatoval, že skutečným obsahem uzavřené smlouvy není prodej pozemků, nýbrž zakázka na stavební práce v hodnotě 25,6 mil. Kč. A protože nepostupovala podle zákona o zadávání veřejných zakázek, vyměřil jí pokutu 400 tis. Kč.

Během řízení u ÚOHS Moravská Třebová argumentovala, že i po započtení kompenzace je prodejní cena metru čtverečného pozemku vyšší než odhad znalce. Tuto okolnost však úřad nepovažoval za relevantní, neboť směrodatná je jen hodnota plnění za provedené stavební práce. Rovněž Bystřice operuje ve své metodě se znaleckým posudkem, podle něhož stanovuje výši kupní ceny. Na rozdíl od Moravské Třebové se však důsledně vyhýbá použití termínu kompenzace, zápočet apod., aby nevyvolala dojem, že kupní cena započítává protiplnění za infrastrukturu, kterou developer po dokončení s velkou slevou na město převede.

Ať už znalec kompenzaci za vybudování dopravní a technické infrastruktury v ceně pozemku zohlednil, či nikoliv, stále se jedná o úplatnou smlouvu, neboť Bystřice stavbu v uličním prostoru od developera kupuje nejméně za 3%, u některých částí za 50% pořizovací hodnoty bez DPH. Nad kalkulací pořizovací hodnoty má přitom město jen minimální kontrolu, neboť stavbu provádí sám developer, který je i stavební firmou. Fakturuje tak sám sobě a touto fakturou následně vůči městu prokazuje náklady.

A když už developer/stavební firma v daném místě staví, tak jí SVK zadá i zakázku na vodohospodářskou infrastrukturu, kterou firma zaplatila formou daru městu. Oklikou přes město se jí tak vrací její vlastní peníze. Samozřejmě díky rozkouskování lokality mezi dva developery a do etap žádná z částí nepřesáhne hodnotou hranici zakázek malého rozsahu. SVK tak provádí „soutěž“ pouze mezi několika oslovenými potenciálními dodavateli, v níž má korporace s již vybudovaným staveništěm podstatnou výhodu.    

Není tedy pochyb, že bystřická metoda není pouhým prodejem pozemku, ale veřejnou zakázkou na stavební práce. Pro další postup je potom zásadní určení její hodnoty, neboť od ní se bude odvíjet, zda bude město muset provést formální řízení s otevřenou soutěží podle zákona, nebo bude při hodnotě pod 6 mil. Kč bez DPH postačovat oslovení několika potenciálních dodavatelů podle interní směrnice. Do hodnoty zakázky je vedle případné slevy z ceny pozemků nutné započítat nejenom cenu kupované dopravní a technické infrastruktury, ale také všechny platby přeposílané SVK. U vodohospodářské infrastruktury totiž město bez ohledu na finanční dar od developera vystupuje vůči SVK jako iniciátor a financiér stavební akce, čímž developerovi poskytuje stavební práce nezbytné ke splnění jím prováděné zakázky.

Z rozhodnutí ÚOHS o Moravské Třebové pro naše město vyplývá závěr, že při zajišťování pozemků pro bydlení již nadále nebude moci využívat dosavadní metodu. Pakliže bude nutné stavbu dopravní a technické infrastruktury zadávat podle zákona o zadávání veřejných zakázek, odpadá do budoucna důvod angažovat developera, resp. už na něj v projektu nezbude žádná role. Otevírá se tím možnost zajišťovat pro občany stavební parcely za nákladové ceny a při řádném odůvodnění a transparentních podmínkách dokonce i za podnákladové.