Development stavebních pozemků

Lokalita Rovinky je od 90. let minulého století až dosud v našem městě v podstatě jedinou plochou pro rozsáhlou výstavbu rodinných domů. Její přeměna z polností na soukromé bydlení je spjata se jménem předchozího starosty Josefa Novotného, za něhož byla transformace zahájena. V té době byly výdaje na vybudování obslužné dopravní a technické infrastruktury hrazeny z veřejných prostředků a parcely prodávány za ceny, které náklady ani zdaleka nepokryly. Žádný div, že si někteří lidé výhodně pořídili více pozemků, které dodnes nezastavěli. I přes nepříznivý poměr mezi náklady a prodejní cenou měl rozvoj lokality na účet města podporu tehdejších zastupitelů. Nejméně do chvíle, kdy si tam někteří z nich pořídili nemovitosti.

Po nahrazení Novotného dosavadním starostou Pačiskou už byly jen dokončeny rozběhnuté etapy a rozprodány připravené pozemky. Že nebyla zahájena příprava další infrastruktury, bylo občas zdůvodňováno přemrštěnými požadavky majitelů polností na prodejní cenu, občas chybějícími dotačními tituly. V obou případech by se buď cena zasíťovaných parcel podstatně zvýšila, nebo by na sebe město muselo vzít ještě větší díl nákladů. Jelikož zmizela politická vůle dotovat z rozpočtu stavební pozemky, a prodej za skutečné náklady byl považován za nereálný, plynulý rozvoj lokality se na několik let zastavil. Tím se otevřela příležitost pro veřejné i soukromé developery v okolních obcích, např. ve Zlatkově či Věchnově, kteří stavebníkům nabídli parcely za přijatelné ceny. Nejenže se tak kvůli chybějícím pozemkům v Bystřici neusídlili lidé, kteří o naše město mohli mít zájem, ale dokonce se někteří Bystřičáci v podstatě vynuceně odstěhovali. Pasivitou při rozvoji Rovinek tak politici nešli proti demografickým trendům, ale úbytek obyvatelstva ještě podporovali. Ať už nevědomky či záměrně si tím strany vládnoucí koalice napomáhaly k lepším volebním výsledkům, neboť jádro jejich voličů tvoří pracující s nižšími příjmy a senioři, jejichž podíl v populaci, i díky odchodu mladých, se zvyšoval.  

Přestože politické vedení sondovalo možnosti dalšího postupu nejméně od roku 2012, teprve začátkem roku 2015 byl hotov zastavovací plán celých Rovinek a zahájen proces hledání developera ulice Dolinka, jímž se staly Stavby SPH. Byl to zřejmě zájem tohoto investora, který udržoval proces v chodu a nakonec jej dovedl až do stavu, kdy jsou připravené pozemky nabízeny kupcům. I přes relativně vysokou cenu 1500 Kč/m2 je podle firmy již většina pozemků prodána, čímž se nepotvrzují obavy vedoucích představitelů města, že by o parcely za nedotovanou cenu nebyl zájem. Úspěšný měl být i související projekt řadových domů, u kterého je ze sedmi nabízen poslední.

V roce 2017 byl vyhlášen záměr na development další části Rovinek, v němž uspěla firma Stavoflos. Od té doby vystavěla novou ulici Forota a v ní vzniká jeden bytový dům s 24 byty a 8 řadových domků. Druhý a poslední bytový dům by měl přijít na řadu příští rok. I zde byl primárním hybatelem investor, který městu dodal studii budoucí podoby řešeného území, která se stala klíčovým podkladem pro vypsaný záměr. Rovněž Stavoflos z celého projektu nabízí ke koupi už jen jeden byt.      

Snad dosavadní úspěch realizovaných etap přiměl obě firmy, aby se spojily v ještě mnohem ambicióznějším plánu na rozšíření zástavby za „kravínem“ na Sídlišti II jižním směrem (v oblouku směřujícím k biomasové kotelně). Stále tedy není na pořadu dne zaplnění prázdného místa uprostřed Rovinek na pozemcích soukromých vlastníků. Po ukončení projektu by na ploše o výměře téměř 30 000 m2 mělo v nových či prodloužených ulicích stát 34 rodinných a 8 řadových domů. Přirozeně developer nemá žádný zájem nést dlouhodobé náklady s údržbou a modernizací veřejných prostranství, takže musí být mezi zainteresovanými partnery nastaveny takové vztahy, které angažmá investora v okamžiku prodeje poslední parcely ukončí.

V Bystřici již na zmíněných předchozích projektech ozkoušený model předpokládá, že město prodá všechny pozemky obsažené v projektu jednomu, či druhému developerovi za cenu dle znaleckého odhadu (165 Kč/m2 + DPH). Výstavbu vodovodu a splaškové kanalizace zajistí Svaz vodovodů a kanalizací Žďársko, který na ně obdrží prostředky od města. Městu budou následně kompenzovány developerem formou daru. Plynovod postaví investor a následně předá provozovateli plynovodní sítě. Developer zbuduje i komunikace, dešťovou kanalizaci, místní rozhlas, optickou síť a veřejné osvětlení, které následně prodá za 3% pořizovací ceny bez DPH městu. Po dokončení stavebních prací budou zaměřeny skutečné výměry parcel a město od investora odkoupí zpět všechna veřejná prostranství za 165 Kč/m2. Tedy, tato podmínka je stanovena jen u části, o niž se uchází Stavoflos, ale snad se jedná pouze o opomenutí a i Stavby SPH budou mít povinnost vrátit městu veřejná prostranství za předem danou cenu. Stejně tak není dořešeno, za jakých podmínek na město přejde hraniční ulice mezi oběma investory, z níž bude každý vlastnit poloviční podíl.

Development ploch určených k zástavbě má pro politiky a úředníky nezpochybnitelnou přitažlivost spočívající v nižší pracnosti a vyšší rychlosti. Na druhou stranu snižuje vliv veřejné správy na stavebnětechnické parametry díla a oslabuje kontrolu kvality provedených prací. Navíc v tomto konkrétním případě, v době, kdy jsou jedním z hlavních témat veřejných diskusí opatření pro zadržování vody v krajině a na zlepšení mikroklimatu ve městech, zástupci města vyjádřili souhlas s projektem, který na ulicích nepočítá s vůbec žádnou rozptýlenou zelení, jen se zpevněnými plochami. A likvidaci dešťových vod předpokládá svedením do potoka Bystřice, byť přes blíže neurčenou a nikde nezakreslenou retenční nádrž.

Hlavní slabinou zvoleného modelu z pohledu potenciálních zájemců o stavební parcelu je však to, že městu nedává vůbec žádnou kontrolu nad cenou pozemků. Především v důsledku efektivního vyřazení soutěže, kdy je záměr od počátku formován subjekty, které jeho realizaci nakonec (pravděpodobně) získají. Lze si představit i alternativní model, kdy by na základě podrobné a nestranným subjektem zpracované dokumentace pro provedení veřejných prostranství, v dobře propagovaném tendru mezi sebou developeři soutěžili o nejnižší cenu, za kterou budou prodávat metr čtvereční. Takový přístup by jak hájil veřejný zájem a veřejné finance, tak napomáhal zpomalit pokles počtu obyvatel.