Nové možnosti v rekonstrukcích městských bytů

Na prosincovém zasedání zastupitelstva konečně došlo k dlouho vyhlíženému posunu v otázce modernizace interiérů městských bytů, a to když zde byl představen návrh obecných principů, podle kterých bude umožněno nájemcům provést stavební práce na vlastní účet.

Financování oprav přímo nájemci je jednou ze tří metod, jimž lze komplexní opravy realizovat, přičemž představitelé města plánují v budoucnu využívat nejméně dvě z nich. První cesta, tedy přestavba uvolněných bytů na náklady města, by podle probíhajícího zadávacího řízení měla do roku 2026 přinést modernizaci až šedesáti jednotek s odhadovanou hodnotou 52,2 mil. Kč bez DPH. V tuto chvíli není jasné, nakolik cenu ovlivnila otevřená soutěž, neboť její vyhodnocení se podezřele vleče. Přitom, jak bude podrobněji popsáno níže, úspěšné ukončení tendru a dosažení nízkých cen je klíčovým milníkem i pro variantu rekonstrukce nájemci.  

Druhá cesta, tedy modernizace obsazených bytů ve vybraném bytovém domě, nebo alespoň vchodu, se po vlažné reakci na dotazníkový průzkum zdála být odložená k ledu. Na prosincovém zasedání však starosta Horák zastupitelům sdělil, že se objevili první zájemci, kteří by souhlasili s opravami na náklady města výměnou za zvýšené nájemné, přičemž po dobu prací jsou schopni zajistit si náhradní bydlení. Je přitom s podivem, že se vůbec nějací zájemci našli, protože oficiální informace o možnosti nechat městem rekonstruovat obsazený byt se dostaly jen k adresátům dotazníku. V radničním „zpravodaji“ by člověk marně hledal zmínku, natož výzvu k projevení zájmu. Na tomto místě musí optimista zajásat, protože pokud i přes téměř informační embargo někdo zájem deklaroval, jistě zde existuje významná množina nájemců, kterým v zapojení do projektu brání jen to, že o něm nevědí.    

Ze starostova vyjádření na prosincovém zastupitelstvu však nebylo jasné, zda jsou nabídku připraveny akceptovat všechny partaje v konkrétním vchodu, nebo by se jednalo o jednotlivé byty rozptýlené různě po městě. Zatímco případ první je pro investora patrně ze všech variant finančně nejvýhodnější, neboť vzhledem k rozsahu zakázky se u ní předpokládá otevřená soutěž a dodavatel může nabídnout díky koncentraci prací v jednom čase a místě nižší cenu, opravy obsazených jednotek roztroušených na různých místech budou zřejmě nejnákladnější. V zásadě se neliší od rekonstrukcí volných bytů, ale ve srovnání s nimi přináší navíc náklady na stěhování, minimálně na slíbené uzamykatelné buňky pro uložení věcí.

Podstatnou komplikací pro zahájení modernizace obsazených jednotek je skutečnost, že ve schváleném rozpočtu pro rok 2024 na ni není vyčleněna ani koruna a vzhledem k tomu, že hospodaření je už teď plánováno jako deficitní, další navýšení schodku patrně nebude mít mezi politiky velkou podporu. Jako lákavá se potom může zdát možnost včlenit obsazené byty do výše uvedené zakázky na úkor neobsazených jednotek. Takové „řešení“ však nepřinese zvýšení celkového počtu opravených bytů nad 60 během následujících tří let a ohledem na velikost bytového fondu, čítajícího téměř 1850 jednotek, není adekvátní reakcí na existující problém. Aby dosáhlo nižších nákladů než u neobsazených jednotek, mělo by město obsazené byty modernizovat jen za podmínky, že budou opravovány kompletní vchody. A v takovém případě bude racionální uspořádat otevřenou soutěž a sáhnout do úspor.

Prosincové zasedání zastupitelstva však především znamenalo významný krok na třetí cestě k rekonstrukci bytového fondu, tedy investorství nájemců. Byly představeny obecné principy, s nimiž zastupitelé vyjádřili souhlas, takže nyní budou moci být rozpracovány do podrobné metodiky a do vzorové smlouvy.

Zájemce o rekonstrukci bude mít možnost převzít zpracovanou projektovou dokumentaci, kterou město využívá při opravách uvolněných bytů, nebo si nechá zpracovat vlastní, pokud mu obecná nebude vyhovovat. V obou případech musí dokumentace, resp. výsledné dílo, dosahovat aspoň stanovených minimálních technických standardů. Po odsouhlasení dokumentace si buď najde zhotovitele díla „na klíč“, provede práce svépomocí, nebo zvolí kombinaci obou postupů. Ze strany města bude průběžnou kontrolu prací provádět stavební dozor. Celé dílo zaplatí nájemce ze svého. Pokud se bude jednat o typizovaný projekt, bude hodnota díla určena podle ceny, kterou bude u bytu o stejném dispozičním řešení požadovat vítěz probíhající soutěže na modernizaci uvolněných bytů. A to i v případě, že nájemce dokáže dílo realizovat laciněji, např. díky tomu, že část prací uskuteční svépomocí. Vysoutěžená částka bude maximální hranicí, která se uplatní i v případě, že nájemce provede dílo ve skutečnosti dražší, např. kvůli použití hodnotnějších materiálů. Naopak pokud mu bude odsouhlasen menší rozsah prací, hodnota díla se určí podle konkrétní kalkulace nákladů.

K modernizaci bytů na vlastní účet by nájemce mělo motivovat, že pro stanovení nájemného bude jednotka trvale až do ukončení nájemní smlouvy považována za nerekonstruovanou. Nedojde tedy ke skokovému zvýšení jako u komplexních oprav financovaných městem, ale valorizace bude probíhat pouze podle inflační doložky, pokud ji smlouva obsahuje, nebo v limitech stanovených občanským zákoníkem (růst o nejvýše 20% během tří let). Hodnota provedených prací proto nebude mít vliv na výši nájemného a nepočítá se s jejím započtením po vzoru předplaceného nájemného. Uznané náklady získají na významu až v případě, že dojde k ukončení smlouvy ve lhůtě kratší než 15 let od modernizace. V takové situaci město vyplatí odcházejícímu nájemci za každý rok zbývající do 15 let 1/15 hodnoty díla. V případě úmrtí nájemce získají peněžní kompenzaci dědicové. Po uplynutí doby se bude mít za to, že si nájemce investici „odbydlel“.

Z pohledu nájemce ovšem hodnota rekonstrukce, pokud bude řádně provedena a udržována, nulová nebude a její bezúplatné předání majiteli proto může považovat za ztrátu, které se bude snažit vyhnout. Jak jinak než přenecháním bytu podnájemci. V Bystřici se jedná o trvalý jev, vyvolaný nejenom snahou získat zpět náklady vložené do rekonstrukce, které město odmítá kompenzovat. Jde často i o obyčejnou snahu vydělat na rozdílu mezi dumpingovou činží účtovanou městem a tržním nájemným. V Katastru nemovitostí tak lze najít řadu majitelů nemovitostí v ulici Antonínka, na Rovinkách, na Voldáně, ve Ždánicích, v Karasíně i jinde, kteří mají trvalé bydliště v městském bytě. Ale protože takových suverénů patrně bude menšina a většina postupuje přeci jen obezřetněji, nebude podnajímání městských bytů zřejmě zanedbatelný fenomén. Tím, že proti němu představitelé města zatím postupují laxně, přispívají k nedostupnosti bytů: nedostatek bytů žene cifry předplaceného nájemného do nebes, takže je řada lidí odkázána shánět bydlení na černém trhu. A bytů v soutěži je málo, protože je nájemci po odstěhování místo vrácení městu raději přenechávají podnájemcům. Pasivita samosprávy by se však měla změnit, neboť na prosincovém zastupitelstvu starosta Horák uvedl, že si negativního vývoje povšimli a hodlají se na něj zaměřit. Standardizace postupů při vyhledávání nepovolených podnájmů je i v souvislosti s připravovanou možností nájemců provádět investice nepochybně žádoucí.

Otázkou zůstává, zda bude takto nastavené podmínky pro nájemce dostatečně motivující. Nemyslí například na to, že se nájemci hodnota investice každý rok snižuje nejenom o 1/15, ale i o inflaci. Navíc samotná doba „odbydlení“ je stanovena poměrně přísně, protože stavební úpravy nebudou v té době ani v polovině životnosti. Zatím také není jasné, čím majetkem zůstanou při skončení nájmu předměty připevněné ke stěnám, typicky kuchyňská linka a spotřebiče do ní zabudované. Pro reklamace a opravy bude rovněž zásadní stanovení okamžiku, kdy jednotlivé části díla přechází do majetku města. Čím později se tak stane, tím více bude nájemce motivován provést dílo řádně.

Bílá místa představených obecných principů by měl zaplnit momentálně zpracovávaný návrh vzorové smlouvy. Jeho tvůrci by se mohli inspirovat u dobrých obchodníků, kteří vědí, že je vždy lepší na začátku nabídnout více výhod a z nich v případě enormního zájmu ubírat, než vyvolat malý zájem, dodávat výhody dodatečně a vést spory se zákazníky o jejich dorovnání.