Tempem zoufalým

Už přes rok se starosta Horák s kolegy trápí při hledání odpovědi na otázku, jak zajistit rekonstrukci zchátralých interiérů městských bytů. Vzhledem k rozsahu městského bytového fondu, který čítá kolem 1 850 jednotek, nelze nájemní bydlení pozvednout na úroveň 21. století pouze opravami vystěhovaných bytů, protože se jich ročně uvolňuje příliš málo a celý proces by trval desítky let. V takové situaci existují už jen dvě cesty: rekonstrukce po jednotlivých domech a převedení investorství na nájemce.

Varianta jít po jednotlivých bytovkách a vždy modernizovat naráz všechny jednotky v domě je z hlediska majitele nejvýhodnější, jelikož dovoluje bytový fond opravit ve snesitelném čase a nezanechává různě po městě rozptýlené byty v původním stavu, ale je závislá na ochotě nájemců snášet diskomfort při stavebních pracích a trvale vyšší nájemné. Aby rada města získala představu o postoji nájemců k této variantě, obrátila se v létě na obyvatele domu č.p. 909-911 na ulici Višňová s dotazníkem. V něm nabídla na výběr mezi rekonstrukcí částečnou, která by se týkala jen chodby, kuchyně, koupelny a toalety, a úplnou, zahrnující také obytné místnosti a změnu dispozice posunutím příček. Překvapivě obě možnosti předpokládaly stejný rozsah rekonstrukce elektroinstalace, která neměla proběhnout v obytných místnostech. V původním stavu by tak zůstaly jak vodiče, už dnes na hraně životnosti a bezpečnosti, tak množství zásuvek, zcela nedostatečné potřebám současné domácnosti. 

Naopak bez ohledu na rozsah oprav by mělo dojít k vybourání vestavných skříní v chodbě, a to bez náhrady. Stejně tak by měla být odstraněna kuchyňská linka a pořízení nové by bylo ponecháno na nájemcích. To jim jistě dává možnost přizpůsobit ji vlastním preferencím, ale vedle finančních nákladů na ně přenáší také břemeno sladění instalace s průběhem stavebních prací, které nemohou ovlivnit. Zvláště pro seniory to může být natolik závažný problém, že je odradí od zapojení do projektu. Je proto chyba, že dotazník neslibuje žádnou pomoc města s obstaráním kuchyňské linky a ani nezmiňuje, že by ji bylo možné objednat u stavební firmy za cenu obvyklou, kontrolovanou městem. 

Zásadním zásahem do života domácnosti by v případě souhlasu s rekonstrukcí byla nutnost byt opustit na dobu zhruba tří týdnů a částečně či zcela jej vystěhovat. Ani v tomto případě nenabízí autoři dotazníku účinnou pomoc a i přes spíše hypotetickou nabídku ubytování v Domě s pečovatelskou službou fakticky ponechávají řešení opět na nájemcích. Přitom i občanský zákoník předpokládá u oprav bytů, které nevyžadují souhlas nájemce, větší vstřícnost, když např. ukládá pronajímateli uhradit účelně vynaložené náklady na vyklizení, je-li nezbytné. Město v dotazníku nabídlo pouze uzamykatelné kontejnery umístěné v blízkosti domu, fyzickou pomoc žádnou.  

Výsledky dotazníku sice nebyly veřejně prezentovány, ale ze slov starosty Horáka na zářiovém zastupitelstvu lze usuzovat, že se navržený plán nesetkal s všeobecným nadšením. Jako zásadní důvod nesouhlasu uvedl vyšší nájemné, které by činilo v případě částečné rekonstrukce 80 Kč/m2 zvýšených o letošní inflaci a u plnohodnotné rekonstrukce 95 Kč/m2 plus letošní inflace, přičemž současná výše je u nerekonstruovaných bytů 70 Kč/m2 a v případě starých smluv bez inflační doložky, kterých je zhruba polovina, dokonce jen kolem 55 Kč/m2. I díky tomu, že od příštího roku dojde k valorizaci nájemného u starých smluv na nějakých 65 Kč/m2, však rozdíl mezi nájemným v nerekonstruovaném a rekonstruovaném bytě zůstane spíše symbolický a nebude odpovídat rozdílu v užitné hodnotě a investovaným prostředkům. Váhající nájemce by proto, vedle pomoci s výše popsanými komplikacemi, mohlo přesvědčit, že souhlasem získají vyšší komfort „se slevou“.

Je ovšem otázka, jestli současní představitelé města opravdu zamýšlí postupovat po celých domech, nebo jen chtěli jedním pokusem s neatraktivními podmínkami vykázat činnost, aby mohli ostatním zastupitelům i občanům sdělit, že touto cestou to nepůjde.      

Stejně jako varianta modernizace po celých domech, ani druhá přes investorství nájemců zatím nevykazuje výrazný pokrok. Město sice angažovalo pardubickou advokátní kancelář, v níž se angažuje docent Jurčík, který kdysi „posudkem“ „přikryl“ koncesní smlouvu na bystřický zimní stadion, ale tempo její práce je spíše vláčné. Návrh ucelené koncepce proto starosta Horák slíbil předložit až v prosinci.

Do doby, než bude metodika schválena, pokud k tomu vůbec dojde, bude město provádět celkové modernizace pouze uvolněných bytů. Za tímto účelem zahájilo minulý měsíc další zadávací řízení, které však na rozdíl od letošní soutěže nebude pokrývat jen jeden, ale tři kalendářní roky. Že byla vyhlášena několikaletá zakázka na opravy jednotlivých bytů rozptýlených po městě a nikoliv soutěž na všechny byty ve vybraných bytovkách, je další dílek skládačky, která ukazuje, že varianta oprav po celých domech byla uložena k ledu.   

Zatímco předmětem letošní zakázky byla rekonstrukce až dvaceti jednotek za 10,9 mil. Kč bez DPH, předpokládaná hodnota navazujícího tříletého kontraktu je 52,2 mil. Kč bez DPH. Navýšení ceny není zapříčiněno jen delším trváním kontraktu, ale také zvýšením počtu předávaných bytů z dvaceti na ideálně pětadvacet ročně v závislosti na jejich uvolňování, přičemž minimální garantovaný počet je patnáct. Dosažení zamýšleného počtu může zkomplikovat skutečnost nastíněná starostou Horákem na zářiovém zastupitelstvu, a sice že se zpomalilo tempo obměn nájemců a jednotek k rekonstrukci nemusí být dostatek.    

Vliv na hodnotu zakázky má také růst nákladů na opravu jednoho bytu, avšak zde se jedná pouze o odhad, který otevřená soutěž nemusí potvrdit. Na druhou stranu dodavatelé si při současných turbulencích na stavebním trhu mohou přičíst rizikovou přirážku, která bude zohledňovat nejistoty ohledně budoucího vývoje cen stavebních materiálů a prací. Je tedy možné, že tři samostatné zakázky soutěžené každý rok by byly pro město finančně výhodnější.

Vedle ceny jsou pro fungování bytového hospodářství zásadní i lhůty pro provedení prací. Ty se oproti letošní zakázce nemění a trvají od 6 týdnů u bytu 1+1 až po 12 týdnů u 4+1. Rychlejšímu návratu na trh by ovšem mohlo napomoci zkrácení lhůty pro převzetí jednotky a zahájení rekonstrukce, která již nebude činit třicet, ale sedm kalendářních dnů. Přitom město negarantuje rovnoměrné rozložení zakázek v průběhu roku a naopak si vyhradilo, že každý týden může dodavatele vyzvat k převzetí až tří bytů. Potenciální zájemce o zakázku může mírně zneklidňovat, že v jednu chvíli by tak mohli mít předáno třeba patnáct bytů, na nichž by kvůli lhůtám museli pracovat souběžně.                  

Příští rok by tedy měly investice do bytového fondu v režii města probíhat podle známého scénáře, a jak to nakonec bude se zapojením nájemců, bychom se měli dozvědět v prosinci. Starosta Horák ovšem ubezpečuje, že k němu dojde, jen je třeba řádně nastavit role města a nájemců.