Městské byty ve volebních programech

Žádná polistopadová garnitura nebyla ochotna provést ani částečnou privatizaci bytového fondu, a tak město Bystřice nad Pernštejnem dodnes ve svém majetku eviduje přibližně 1 850 nájemních bytů. Zhruba polovina ze 7 835 obyvatel je tak bydlením závislá na městě, což značnou část populace vede k pasivitě a vládnoucím politikům zajišťuje „klid na práci“. Na druhou stranu ovšem tato podstatná množina voličů očekává výhody, které by byly u komerčních nájmů nepředstavitelné. Na prvním místě samozřejmě nízkou činži, která i přes valorizaci provedenou před třemi lety zůstává pod úrovní ceny v místě a čase obvyklé. Díky diskontnímu nájemnému jsou sice nájemci shovívavější stran standardu bydlení, ale to neznamená, že by bylo možné na investice do bytového fondu zcela rezignovat. Politici tak musí zajistit jak nižší cenu, tak průběžné rekonstrukce.

Déle než dvě desetiletí byly finance směřovány do obnovy a vylepšení exteriéru bytovek, tedy do střech (včetně půdních vestaveb) a fasád, z nichž část byla i zateplena. Následně se pozornost přesunula k páteřním rozvodům elektřiny, vody a odpadů, které dosáhly konce životnosti. Souběžně však bylo nutné začít se vracet k zatepleným fasádám a provádět na nich generální opravy za miliony (zde nebo zde), neboť se potvrdilo, že kontaktní zateplovací systémy mají omezenou životnost. Zatímco město, jakožto majitel, se soustředilo na exteriéry a společné části domů, péče o interiéry bytů byla po celou dobu ponechána na nájemcích. I přes sebelepší údržbu se však po desítkách let užívání nyní podstatná část bytů nachází ve stavu, který už neodpovídá současným standardům bydlení a vyžaduje komplexní rekonstrukci. Pozornost k tomuto tiše bobtnajícímu problému přivedla před volbami 2018 KDU-ČSL, která po vstupu do koalice prosadila provedení modernizace vnitřků aspoň několika bytů.   

Pilotní projekt přinesl dva zásadní poznatky. Za prvé, stavební firmy měly v době konání soutěže tak vytížené kapacity, že o tuto zakázku neměly zájem. A za druhé, reálná cena za rekonstruovanou jednotku přesahovala dvojnásobek původně předpokládané částky. Na tomto místě je nutné provést zjednodušenou kalkulaci adekvátních ročních nákladů na údržbu a obnovu městského bytového fondu. Investice do nemovitosti mají různě dlouhou životnost (nejkratší kuchyňská linka, nejdelší hrubá stavba), ale obecně je vhodné počítat s 30 lety. Aby tedy nemovitost nechátrala, je nutné do ní vložit každý rok částku odpovídající 3% aktuální tržní hodnoty. Pokud je tržní hodnota 1848 městských bytů hrubým odhadem 1,8 mld. Kč, mělo by do nich být každý rok vloženo nejméně 60 mil. Kč, ovšem bez zohlednění historické podinvestovanosti, která nebyla nikdy vyrovnána. Této hodnoty bylo dosahováno pouze výjimečně a např. v roce 2021 vlastník do údržby a vylepšení bytovek vložil necelých 20 mil. Kč. Třebaže nemovitosti zhodnocují i nájemci, např. výmalbami a drobnými opravami, chybělo v roce 2021 k dosažení 3% hodnoty konzervativním odhadem nejméně 25 mil. Kč, takže stav tohoto majetku se stále zhoršuje.   

Místo průběžné modernizace bytového fondu politická reprezentace hromadí hotovost na účtech, kde ji požírá inflace. Začátkem letošního roku už se tam nacházelo kolem 200 mil. Kč, s nimiž by při ceně 700 tis Kč/byt bylo možné obratem zaplatit obnovu 200 bytů a ještě by zbylo zcela dostatečných 60 mil. Kč jako rezerva. K  rozhodnutí sáhnout do úspor však chybí politická odvaha, takže se hledají jiné cesty, jak dávno dožilé interiéry obnovit. Přesněji řečeno někteří hledají.

KSČM nepředstavila program v srpnovém Bystřicku ani jinde, takže komunisté asi nehledají nic. Sdružení za rozvoj bystřického regionu (SRBR) stručně slibuje pokračovat v rekonstrukci bytů, k čemuž partnerská Bystřice naše priorita (BnP) bez dalších podrobností dodává „i se zapojením nájemníků“. Trochu překvapivě téma nerozvíjí KDU-ČSL, která v Bystřicku slibuje jen podporovat revitalizaci bytového fondu. Podrobnější program na facebookovém profilu je málo srozumitelný, takže nelze seznat, oč konkrétně lidovci usilují. ANO 2011 se v Bystřicku prezentovalo zatím jen úvahou své lídryně, kterou nelze považovat za volební program. Konkrétnější slova, z nichž lze vycházet, momentálně hnutí publikuje na facebookovém profilu, kde slibuje umožnit nájemcům investovat do pronajatých bytů. A současně umožnit nájemcům volnější nakládání s byty, pokud do nich investovali, z čehož by se dalo vyvodit, že jim chtějí dovolit dávat městské byty do podnájmu. Nakonec ostatním stranám hodili rukavici SNK ED, kteří chtějí nájemcům umožnit provádět rekonstrukce a vynaložené náklady odečítat z nájemného po vzoru předplaceného nájemného. To je návrh, který si zasluhuje bližší pozornost, protože na rozdíl od obdobných slibů BnP a ANO 2011 obsahuje aspoň náznak mechanismu, jak by mohl fungovat.        

Možnost rekonstruovat pronajatý byt existuje i dnes, ale nájemci není zhodnocení nemovitosti bezprostředně nijak kompenzováno. Teprve v okamžiku ukončení nájemního vztahu se posuzuje míra zhodnocení, přičemž se odečítá amortizace, takže po určité době se provedené úpravy považují za „odžité“ a nájemce nedostane nic, byť fakticky bude jeho dílo sloužit dál a město z něj bude profitovat. Kompenzace, a zde je třeba diskutovat, zda má být stoprocentní, když z ní sám nájemce čerpá užitky, může zásadně rozšířit okruh zájemců. Vzhledem k tomu, že zanedbaných bytů je jistě přes tisíc, lze si při dostatečně atraktivních podmínkách představit i uvolnění stavební laviny. Její zvládnutí vyžaduje bezchybnou přípravu.

Spuštění programu by ze strany města především vyžadovalo vydání závazných parametrů použitých materiálů a angažování dostatečného počtu pracovníků schopných provádět kontrolu přestavby od fáze projektu přes samotnou stavbu až po převzetí dokončeného díla. Na těchto technicích by program stál, s nimi padal a bez nich by vůbec nebyl možný. Přitom sehnat je na pracovním trhu nemusí být snadný úkol. To je tedy první komplikace.  

Pokud by se do přestavby rozhodly v jednom roce pustit vyšší desítky nájemců, narazili by v současnosti na nedostatečné kapacity řemeslníků. Ty se sice s očekávaným útlumem stavebnictví zřejmě budou uvolňovat, nicméně vysoká a dlouhodobá poptávka by se mohla pozitivně projevit tím, že bude k přestěhování do Bystřice motivovat řemeslníky odjinud a další by se mohli vrátit k profesi, kterou opustili. Rizikem jsou naopak možné třenice mezi sousedy vyvolané hlukem, prachem a dalšími nepříjemnostmi spojenými s každou stavbou, které budou muset moderovat zástupci města. Úspěchu programu by jistě napomohlo, kdyby měli nájemci možnost odstěhovat se v průběhu provádění prací zhruba na měsíc do přechodného ubytování, kde by měli možnost si i vařit, vyprat apod. Do hospodaření města by se vysoký počet zapojených nájemců promítl nezanedbatelným snížením výnosu z nájemného, které by přitom bylo dlouhodobé, neboť umořování třeba půlmilionové investice odpuštěním současného nájemného může trvat klidně dvanáct a více let. Ještě delší doba se k tomu může přičíst vlivem předplaceného nájemného. Rovněž by došlo ke zvýšení skrytého zadlužení města, kdy by se závazky z kompenzací přičetly k závazkům z předplaceného nájemného, které je fakticky také půjčkou městu.       

Vzhledem k tomu, že zapojení nájemců do rekonstrukcí městských bytů navrhuje nejenom explicitně SNK ED, ale připouští ji i vládnoucí BnP a proti by zřejmě nebylo ani SRBR a KDU-ČSL, zřejmě k němu po volbách skutečně dojde, byť zůstává otevřené v jaké podobě. Názorový posun volebních stran je odrazem zkušenosti s dosavadním průběhem rekonstrukcí interiérů, která ukázala, že zanedbaných bytů je příliš mnoho na to, aby je město dokázalo pozvednout na standard 21. století s dostupnými financemi a v přijatelné době. Elegantním řešením by sice byla částečná privatizace bytového fondu, leč toto je kvůli kolektivnímu mentálnímu bloku bystřických politiků vyloučená varianta. Místo toho zkoušíme vymyslet co nejlepší způsob, jak se podrbat pravou rukou na levém uchu.  

Na politickou reprezentaci vzešlou z voleb bude už za necelý rok čekat v souvislosti s městskými byty také jedna nepříjemná povinnost. Zatímco u nájemních smluv s inflační doložkou dochází vždy k 1. červenci ke zvýšení nájemného o inflaci předchozího roku, takže se do nich letošní vysoká inflace promítne automaticky, stále je tu významný podíl smluv bez doložky. U nich budou muset o zdražení rozhodnout politici a mělo by odpovídat inflaci od roku 2019, kdy proběhla poslední valorizace. Lze tedy očekávat jednorázový nárůst o zákonem povolené maximum 20%.