Pohyb zcela minimální

Březnové zasedání zastupitelstva představovalo příležitost k představení detailního plánu na rekonstrukci interiérů bystřických městských bytů. Tato možnost zůstala nevyužita a o představách vládnoucí koalice se občané nedozvěděli nic ani v dubnovém Bystřicku. Místo prezentace konkrétního itineráře starosta Horák pouze ujistil zastupitele, že činitelé města shromažďují informace a zvažují všechny dostupné varianty, ovšem podrobněji referoval pouze o těch, v nichž by investorem bylo město. Zda i nadále zůstává ve hře alternativa, že by modernizaci provedli nájemci ve své režii a na své náklady, které by jim byly následně částečně kompenzovány, se proto stává stále větší neznámou.

Vzhledem k velikosti městského bytového fondu, který čítá kolem 1 850 jednotek, se reprezentanti Bystřice vydali za inspirací do Brna, jediného města širokodaleko, kde probíhají rekonstrukce obecních bytů v rozsahu odpovídajícím potřebám našeho města. V jihomoravské metropoli dokáží stavební společnosti realizovat během jednoho roku opravy bytovek, které sestávají až z 300 bytů. Na rozdíl od projektu právě probíhajícího u nás se nejedná o byty volné, nýbrž obsazené. Pokud by se podařilo replikovat tuto brněnskou zakázku v podmínkách Bystřice, mohlo by město při rozpuštění excesivních finančních rezerv, jimiž disponuje, během tří let obnovit přes polovinu bytového fondu. Avšak pouze hypoteticky, neboť naše podmínky se od těch v Brně podstatně liší.

Především tamní metoda modernizace předpokládá, že se nájemci aspoň na tři týdny, kdy budou právě v jejich bytě probíhat nejintenzivnější a nejprašnější práce odstěhují převážně ke známým či příbuzným. Schopnost pojmout dočasné bezdomovce z 300 bytů je samozřejmě nesrovnatelně vyšší u Brna s 380 tis. obyvateli než u Bystřice s necelými 8 tis. duší. V našem případě je proto nutné počítat s tím, že by obyvatelé spíše setrvávali i v rozbouraných bytech bez sociálního zařízení, a těm by muselo být zajištěno improvizované hygienické zázemí buď přímo v domě, nebo v jeho bezprostřední blízkosti v unimobuňce. Takové řešení ovšem nemusí být pro řadu nájemců především ve vyšším věku přijatelné a mohou kvůli němu odmítnout dát souhlas s rekonstrukcí. Ten je přitom u oprav, které znamenají větší nepohodlí pro nájemce a nejedná se o havarijní stavy, nezbytný.

Protože celý plán na obnovu bytového fondu stojí a padá na souhlasu nájemců, je nezbytné vytvořit podmínky, které budou motivovat k jeho udělení. To znamená zajistit pro všechny dotčené osoby důstojné přechodné bydlení, a to buď v místních ubytovacích zařízeních, nebo v dočasné montované ubytovně, klidně secondhandové, jako je tato. Její kapacita by přirozeně nemusela odpovídat celkovému počtu dotčených nájemců, neboť ti by se v ní střídali po jednotlivých vchodech, v nichž by právě probíhaly práce, jen s přestávkou na nezbytnou desinsekci. Případný argument, že by se jednalo o neúčelně vynaložené prostředky, neobstojí, pokud bude posouzen v kontextu celého projektu, jehož trvání může přesáhnout deset let a náklady bezpečně překročí půl miliardy korun. V takovém případě by výstavba dočasné ubytovny sice zvýšila výdaje na projekt o jednotky procent, z nichž část by se vrátila na nájemném od ubytovaných, ale mohla by přesvědčit k účasti podstatně více nájemců. K zajištění přechodného ubytování by také mohly sloužit uvolněné byty vyňaté z výběrových řízení, leč vzhledem k potřebnému množství a z něj vyplývajícího citelného výpadku nabízených činží se jedná o možnost spíše hypotetickou. Vedle přechodného bydlení bude nutné opět především seniorům zajistit pomoc s balením a stěhováním, a pro všechny skladovací prostory na vystěhované vybavení.

Druhý zádrhel s brněnskou inspirací vyplývá z rozsahu tam prováděných prací, které se soustředí na obnovu bytového jádra, tedy výměnu stoupaček a instalaci nového sociálního zařízení a kuchyňské linky. Díky tomu, že obytné místnosti zůstávají beze změny, či je do nich zasahováno v jen zcela minimálním rozsahu (náhrada elektrických vodičů za nové), je možné ponechat veškeré vybavení v bytě a lidé ochotní snášet diskomfort spojený se stavbou v něm mohou stále bydlet. Tato metoda přináší nezpochybnitelné výhody především pro investora, neboť razantně snižuje náklady a zkracuje nejenom čas rozpracovanosti každého bytu, ale i realizace celé zakázky, čímž umožňuje modernizovat více bytů v jednom roce.

Uvedené krátkodobé benefity jsou ovšem vykoupeny tím, že výsledkem není modernizace na standard dvacátých let 21. století. K tomu například patří násobně vyšší počet elektrických zásuvek, než kterého bude dosaženo pouhým nahrazením starého kusu za nový, a také rozvody internetu a televize do každé obytné místnosti. Kvůli rezignaci na instalaci snadno udržovatelných podlahových krytin budou nájemci buď nadále odkázání na koberce, nebo si je budou muset pořídit na svůj náklad. Vzhledem k tomu, že úpravami nad rámec standardu, které v Brně umožňuje například Líšeň, vznikne široká paleta různě vybavených bytů, vlastníkovi se tím do budoucna značně komplikuje stanovení nájemného, které už nebude moci být určeno pevnou částkou za m2 plochy, ale bude muset zohledňovat všechna vylepšení.

Je nepochybně pravda, že se interiéry převážné části bystřických městských bytů kvůli desetiletím zanedbané údržby nyní nachází v bídné kondici a vyžadují urgentní akci. Jejich plnohodnotná modernizace by nápravu nevyhovujícího stavu sice oddálila, avšak pokud politické reprezentace odmítají bytový fond privatizovat a chtějí jej stále držet v majetku města, nelze z dlouhodobého pohledu považovat polovičatou rekonstrukci za výhodnou. Pro řádného hospodáře je komplexní řešení problému preferovanou volbou, neboť mu po ukončení projektu umožní věnovat pozornost a prostředky zase na jiné části bytových domů. Například opět na exteriéry, tedy zateplení a okna, které se dostanou do věku, kdy budou vyžadovat celoplošné opravy, resp. výměnu za úspornější modely kvůli tlaku na snižování energetické náročnosti budov. Vlastnictví bytového fondu je tedy pro Bystřici nikdy nekončící sérií vysokých investic, a s ohledem na finanční možnosti místních obyvatel lze pochybovat, že se náklady na zvažované opravy interiérů podaří plně promítnout do nájemného.

Přesto je pro vládnoucí koalici nezbytné zahájit projekt co nejdříve. Nejenom kvůli pokračujícímu chátrání a rostoucí nespokojenosti nájemců, která se může promítnout do voličských preferencí, ale i kvůli dočasně výhodnějším podmínkám na stavebním trhu. České domácnosti v reakci na všeobecné zdražování v posledním roce omezily spotřebu a zvýšily tempo tvorby úspor. Vysokopříjmové domácnosti již nashromáždily takové částky, že je nebudou schopny rozpustit v běžné spotřebě a použijí je na investice. Část z těchto investic alokují do nemovitostí, u nichž jen čekají na vhodnou příležitost, tedy na chvíli, kdy se otočí trend snižování jejich cen. Probíhající obrat na nemovitostním trhu signalizují výsledky hypotečního trhu za měsíc únor, kdy jednak došlo k poklesu průměrné úrokové míry, jednak se meziměsíčně zvýšil objem poskytnutých úvěrů o 20% a především se zásadně zvýšil podíl ceny nemovitosti placené z úspor oproti části kryté hypotékou. Toto vše naznačuje, že se investoři pustili do nákupů nemovitostí. Jakmile začne Česká národní banka v reakci na klesající inflaci snižovat úrokové sazby, na trh se vrátí také zájemci o vlastní bydlení, kteří si zatím nemohou dovolit současné splátky. Jejich několik let kumulovaná poptávka může zcela zahltit kapacity stavebního sektoru a způsobit razantní růst cen.

Pokud nedojde k nějakému externímu šoku, který by přinesl do České republiky ekonomickou recesi, a vývoj bude probíhat podle výše nastíněného scénáře, mají před sebou bystřičtí politici zhruba na rok otevřené okno příležitosti, aby vysoutěžili co nejvíce stavebních zakázek za výhodných podmínek. Byť na nedostatek financí si stěžovat nemohou, mají připraveno jen minimum projektů a i u interiérů bytů zatím tápou. V této věci je nutné přejít od shromažďování informací k definování možností a jejich postupné selekci až zbyde varianta, kterou podpoří většina zastupitelů. Především je potřeba udělat si jasno ohledně cíle (plná či částečná rekonstrukce), financování (výhradně v režii města či s účastí nájemců) a harmonogramu (podle dostupných zdrojů).