Proč by mělo město zprivatizovat byty

Podle sčítání lidu, domů a bytů bylo v roce 2011 v Bystřici nad Pernštejnem 3249 bytů. Z toho 994 bylo ve vlastním rodinném domě, 80 v osobním vlastnictví, 43 družstevních a 1848 nájemních. Až na několik výjimek byly všechny nájemní byty ve vlastnictví města. Město tak vlastní zhruba 55% všech bytů ve městě. To znamená, že kdo chce bydlet v nájmu, nemá prakticky jinou možnost než městský byt. Proč je tento monopol škodlivý?

Proč privatizovat?

Především, kdo vlastní nemovitost, je mnohem silněji spjat s místem, kde se nachází. Více se zajímá, co se děje nejenom v bezprostředním okolí, ale i městě, protože to ovlivňuje cenu jeho nemovitosti. Vlastnictví nemovitosti je tak kořenem, díky kterému přestává být pobyt v určitém místě dočasností, která může kdykoliv skončit ukončením nájemní smlouvy a odstěhováním. Stává se dlouhodobou existencí a pevnou vazbou na místní komunitu.  

Za druhé, člověk, který bydlí ve vlastním, nebo má aspoň alternativu vůči městským bytům, se nebojí ozvat, když se mu něco nelíbí. Zatímco ten, kdo je v bydlení závislý na městě, jeho politicích a úřednících, bude svoji kritiku přinejmenším podvědomě mírnit. A protože celá demokracie je postavena na tom, že se občané aktivně zajímají, co a jak dělají jejich zvolení zástupci, je možnost bydlet nezávisle na státu/obci klíčovou podmínkou plnohodnotného výkonu role občana, a tím řádného fungování demokracie.

Za třetí, byty v majetku města umožňují politikům rozdávat extrabuřty, čímž je popřena rovnost nájemců. Standardní výběrové řízení v Bystřici probíhá tak, že zájemce musí splnit komplikované, ale kvantifikovatelné a kontrolovatelné podmínky stanovené v městské směrnici o pravidlech pro nájmy bytů[1]. Mimo jiné je nutné složit kauci a předplacené nájemné. Současná rada města ale začala ve velkém aplikovat postup, který některé žadatele před ostatními zvýhodňuje. Pokud zaměstnavatel požádá o mimořádné přidělení bytu pro svého zaměstnance, rada města mu ho přidělí, aniž by platil kauci nebo předplacené nájemné. Je mu jen stanoveno, že musí pro tohoto zaměstnavatele odpracovat 5 let nebo 3 roky (ano, ani toto není stejné). Tím se mimochodem nešťastný zaměstnanec nestává závislým jen na městě, ale i na svém zaměstnavateli.  

Za čtvrté, v Bystřici neexistuje trh byty. V důsledku toho netušíme, jak vysoké je férové nájemné, tzn. nájemné dosažené svobodnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, za stavu, kdy si nájemce na trhu vybírá z více možností. Nevíme ani, jaká je reálná cena bytu, protože ta je dnes deformována třeba tím, že s naprostou většinou existujících bytů se neobchoduje, jsou udržovány mimo trh. To vytváří převis poptávky nad nabídkou, a uměle zvyšuje cenu těch několika málo soukromých bytů, které jsou prodávány. 

Za páté, rada města do pravidel pro nájmy bytů vkládá stále svévolnější ustanovení. Začalo to znevýhodněním lidí, kteří neměli v Bystřici trvalý pobyt. To bylo přijato s potleskem jako opatření, aby se nám sem mohutně nesestěhovali Cigáni. Byl to jen začátek. Dnes už vás mohou z výběrového řízení na byt vyřadit na základě toho, že na nějakého vašeho blízkého jsou "evidovány stížnosti". Nemusí být uznán vinným, vy s tím nemusíte mít něco společného, stížnosti mohou být smyšlené. Prostě když se znelíbíte, hledejte si byt jinde. Kde v Bystřici, když tu téměř žádné jiné než městské nejsou? To už je váš problém. Překvapuje mě, že tato tendence zůstává nepovšimnuta a nikoho nevzrušuje.

Jak privatizovat?

Klíčovou otázkou samozřejmě je, za jakou cenu byty prodávat? Na prodej stávajícím nájemcům se nevztahuje legislativa o veřejné podpoře. Z tohoto pohledu lze stanovit cenu zcela volně politickým rozhodnutím zastupitelů. Na druhou stranu se zde uplatní několik provázaných ustanovení, která dohromady vymezují tzv. péči řádného hospodáře (především § 38 zákona o obcích). Jelikož je obec povinna pečovat o zachování svého majetku, nemůže bezdůvodně svůj majetek prodávat pod cenou. Nejčistším řešením by bylo prodávat za cenu tržní. Zde ovšem narážíme na výše uvedený problém, že totiž tržní cenu neznáme. Nehledě na to, že privatizací bude na volný trh, tvořený dnes několika desítkami bytů v osobním a družstevním vlastnictví, nárazově uveden několikanásobek tohoto počtu. Tím se samozřejmě natolik změní parametry trhu, že dnešní tržní cena bude s tou budoucí nesrovnatelná (zřejmě bude podstatně nižší).

Jako další možnost se nabízí ocenění oceňovací vyhláškou č. 3/2008 Sb. Pro byt v panelovém domě, s podlahovou plochou 70 m2, opotřebený, by to znamenalo, pokud dobře počítám, cenu kolem 600 tis. Kč. Takto získaná hodnota by mohla být plošně zastupitelstvem snížena z důvodů hodných zvláštního zřetele, ale těžko o více než 15%. I bez tohoto snížení by ale cena byla podstatně nižší, než za kterou jsou byty nabízeny v Novém Městě na Moravě, které se asi nejvíce podobá Bystřici.

Další otázkou je, kolik bytů privatizovat? Bylo by vhodné začít omezenou první fází zahrnující do 20% bytů, v níž by byl ozkoušen postup prodeje. Poté by následovala přestávka 2-3 roky, během níž by se ukázalo, zda privatizace přinesla více pozitivních než negativních změn. Na základě vyhodnocení by bylo rozhodnuto o pokračování nebo zastavení privatizace. Město by si i po poslední fázi mělo uchovat 10-20% současného počtu bytů. Jednak proto, aby mohlo pomáhat potřebným poskytováním sociálního bydlení, jednak aby zůstalo městské bydlení jako alternativa.  

Třetí otázkou je, jak by měly být byty k privatizaci vybírány? Především podle výsledku průzkumu mezi nájemci. Čím více nájemců v domě by se přihlásilo k privatizaci, tím vyšší pozici na seznamu by dům získal. S klesajícím zájmem by se totiž zvyšovaly komplikace spojené se stěhováním těch, kteří by kupovat nechtěli, do jiných městských bytů, které by byly z privatizace vyňaty. Domy, které by si město ponechalo, by měly být cihlové. Toto stavební provedení považuji za perspektivnější než panelové.    

Rizika privatizace

Samozřejmě vše má svá rizika, má je i privatizace bytů. Tím hlavním by asi bylo, že noví majitelé, kteří by byty získali za výhodnou cenu, by je začali masově prodávat za cenu tržní, a chtěli by se nastěhovat do městských bytů. Popsanému vývoji lze částečně čelit předkupním právem města (např. na 3 roky). Je třeba přiznat, že toto opatření lze obejít: prodávající a kupující mohou uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní s tím, že k formálnímu prodeji dojde sice později, ale kupující získá byt do užívání okamžitě. Na druhou stranu rizika spojená s takovým uspořádáním jsou pro prodávajícího i kupujícího natolik vysoká, že považuji předkupní právo města za celkem účinné opatření. I bez předkupního práva bude proti rychlému prodeji přirozeně působit prostý fakt, že volných městských bytů není zase tolik. Takže prodávající by žádný nemusel získat a mohl by se ocitnout na ulici.

Spíše dlouhodobým rizikem potom je možný rozpad centrálního zásobování teplem. Noví majitelé domů by se mohli rozhodnout nahradit odběr tepla z kotelny vlastní výrobou v domovním plynovém kotli. To by samozřejmě znamenalo pro Bystřickou tepelnou propad tržeb a městský rozpočet by přišel o podstatný zdroj příjmů (ročně cca 9 mil. Kč). Je také otázka, jak by zareagoval ČEZ, který v kotelně provozuje kogenerační jednotku (společná výroba tepla a elektřiny), protože aby mohl čerpat dotace na elektřinu, musí někde uplatnit i vyrobené teplo. Rozpadu tepelného hospodářství by bylo možné se vyhnout jen v případě, kdy by cena za teplo z biomasy byla srovnatelná s produkcí domovních kotlů.   

V Česku nezanedbatelným rizikem je, že privatizace vyvolá „zlou krev“, že naruší mezilidské vztahy. Na jedné straně tu totiž budou lidé, kteří získají lacino byty. A na straně druhé ti občané města, kteří ze společného majetku nic tak výhodně nezískají a mohou privatizaci považovat za nespravedlnost. Otázka tedy zní, proč by ji měli akceptovat?         

Soukromé vs. státní vlastnictví

Pozorný čtenář jistě postřehl, že zde nevznáším téměř žádné ekonomické argumenty, tedy zda je pro město finančně přínosnější byty prodat nebo si je ponechat. O to tu totiž nejde. Jedná se o střet dvou světonázorů. Ten první vychází z toho, že čím více státu, tím lépe se budeme mít: stát má vlastnit co nejvíce majetku, co nejvíce regulovat, přerozdělovat  a dotovat. Ten druhý stojí na předpokladu, že iniciativa a zodpovědnost mají být ponechány na občanech, a stát má plnit pouze funkce, které nemůže vykonávat soukromý sektor (zahraniční politika, obrana, bezpečnost…). Tento světonázor považuje, z důvodů uvedených v první kapitole, monopol města za škodlivý, a jako takový jej chce zrušit.

Pokud přistoupíme na to, že město nemá vlastnit tolik bytů, musíme zvážit, které z alternativních řešení problému je nejférovější. Prodej nájemcům za tržní cenu? Ale tu neznáme. A i kdybychom ji znali, nemohli bychom ji použít, protože ve srovnání se současnými nájmy by byla „návratnost“ koupě příliš dlouhá. Vysoká cena by nájemce od koupě odradila, privatizace by zkrachovala a problém monopolu by zůstal nevyřešen. Prodej nějaké správcovské firmě za tržní cenu? Ale nájemci bytů jsou občany města. Město musí respektovat i jejich zájmy a s nimi takový prodej opravdu slučitelný není. A asi ani se zájmy ostatních občanů, protože kdoví, co by správcovská firma v zájmu maximalizace zisku s byty provedla.

Zbývá nám tedy prodej současným nájemcům za zvýhodněné ceny.

Při privatizacích městských bytů se občas objevuje tvrzení, že nájemci si placením nájemného byt jaksi „předplatili“, že na něj získali nějaký přednostní nárok. To samozřejmě není pravda. Nájemné je platba vlastníkovi za právo byt užívat, nic víc. Pokud tedy občané města souhlasí s tím, poskytnout svým spoluobčanům byt za zvýhodněnou cenu, jedná se o dar. Dar, který je nevynutitelný a naprosto dobrovolný. Dokážeme být velkorysí, nebo budeme otroky vlastní závisti? Na druhou stranu, obdarovaný by si měl být této skutečnosti vědom a měl by s novým majetkem hospodařit zodpovědně.  

Věřím, že likvidace městského monopolu, neduhů uvedených v první kapitole a také rozšíření množiny majitelů vlastního bydlení by znamenaly pro všechny občany Bystřice natolik pozitivní změny, že by ospravedlnily nižší cenu.