Ha Ha s.r.o.

Po 54 dnech od podepsání a 39 dní po uplynutí zákonné patnáctidenní lhůty pro uveřejnění město 4. prosince konečně na profilu zadavatele zveřejnilo smlouvu na výstavbu a provozování zimního stadionu (ZS) mezi městem a firmou H+H Technika, spol. s r.o., jakožto zhotovitelem a posléze provozovatelem/nájemcem. Tak se na ni podívejme.  

Cena a rozpočet

Začnu tím hlavním, cenou. Celkem překvapivé je, že nikde ve smlouvě nenajdeme konečnou cenu. Nikde. Je třeba si ji dopočítat z několika údajů. Základní částkou je 57 111 364 Kč, což je součet všech splátek za stavbu hrazených městem v průběhu 8 let od převzetí díla. Tu je třeba dát do souvislosti s článkem 18.6. smlouvy, který sjednává přenesenou daňovou povinnost. Tzv. reverse charge je opatření, které má zabránit u některých druhů zboží a služeb únikům na DPH tím, že povinnost odvést daň nemá zhotovitel, ale přímo zákazník. Ten ji neposílá v ceně zhotoviteli, kterému platí bez DPH, ale sám odvádí DPH finančnímu úřadu. Reverse charge se vztahuje mimo jiné na stavební práce, jejichž výsledek bude sloužit podnikání, tedy i na náš ZS. Z toho plyne, že abychom se dostali k celkové ceně, musíme k součtu splátek připočítat DPH, kterou odvede město samostatně. Při použití údajů z přílohy smlouvy č. 1 se dostaneme k celkové ceně 67 639 434 Kč.

V tisku se dlouhodobě jako cena ZS objevuje 56 mil. Kč. Je to cena stavby bez DPH, od níž je navíc odečteno předpokládané nájemné za celých 15 let (50 000 Kč/rok). Tento údaj tedy o realitě mnoho nevypovídá, jen vypadá lépe než 67,6 mil. Kč.     

V rámci výběrového řízení byly uchazečům stanoveny závazně jen základní parametry stavby, přičemž detaily si mohli vyřešit tak, aby pro ně byly z hlediska provozu co nejvýhodnější. To znamenalo, že svoji nabídku včetně položkového rozpočtu tvořili ne podle definitivní dokumentace provedení stavby, nýbrž na základě méně podrobné dokumentace pro stavební povolení. Pro případ, že by se objevily náklady, s nimiž položkový rozpočet nepočítal, mohli si uchazeči stanovit rezervu, která se stala součástí ceny a město se ji zavázalo uhradit. Vítězný uchazeč má rezervu 960 tis. Kč bez DPH.

Za situace, že by nakonec cena byla nižší než součet smluvní ceny stavby a rezervy, vznikl by finanční bonus - zhotoviteli by byly proplaceny 2/3 úspory, městu by zůstala 1/3. Z tohoto uspořádání plyne, že zhotovitel si určí, co se bude stavět, aby mu to nejlépe vyhovovalo a město mu to zaplatí. Sám neponese žádné riziko, protože proti prodražení ho chrání rezerva. A v případě, že bude mít nižší náklady, město mu zaplatí 2/3 z toho, co neprostavěl. Pokud tedy provede stavbu přesně podle rozpočtu bez využití rezervy, stále mu z ní zůstanou 2/3. 

Tím jsme se dostali k položkovému rozpočtu. Přiměřenost některých cen nelze ověřit, protože se jedná o komodity úzkoprofilové (např. součásti chladicího systému). U dalších položek proto, že není přesně vymezen výrobce a typ. Jinde je zase rozsáhlý celek oceněn jednou položkou, bez uvedení, z čeho se konkrétně skládá. Ale pak jsou tu výrobky, které jsou běžně dosažitelné na trhu a u nich lze srovnání provést. Například izolační minerální deska ORSIK tloušťky 10 cm, která je k dostání za maloobchodní cenu 66 Kč/m2, je rozpočtována za 155,7 Kč/m2 (všechny ceny bez DPH). Deska z pěnového polystyrenu EPS 150 S tloušťky 12 cm stojí běžně kolem 170 Kč/m2, ale město ji dostane za 321,9 Kč/m2. Asfaltovaný izolační pás proti vlhkosti BITALBIT S 35 AL se prodává za 73 Kč/m2, podle smlouvy bude za 96,6 Kč/m2. Jelikož se v případě desky ORSIK jedná o dodávku 2772 m2, u EPS 150 S o 202 m2 a u asfaltového pásu o 4387 m2, jen u těchto tří položek je rozdíl mezi cenou smluvní a cenou běžnou přes 380 tis. Kč (bez DPH). Dále třeba dodávka a montáž kompletní výlevky s vodovodní baterií je vyčíslena na 7400/kus, přitom výlevka s baterií (bez montáže) se dá koupit za 3800 Kč. Chladicí skříň FKU 1805 lze sehnat do 20 000 Kč, v rozpočtu je za 36 750 Kč. A tak dále.

Je sice pochopitelné, že si zhotovitel stanoví na dodávané zboží určitou marži, ale pokud se pohybuje v desítkách procent, je s výběrovým řízením něco v nepořádku.        

Zisk provozovatele

Smlouva v příloze č. 5 vyčísluje i očekávané náklady a příjmy z provozování ZS. U nákladů je hlavní položkou 1,712 mil. Kč ročně za elektrickou energii s odhadovanou spotřebou 374,6 MWh. Cena 4,57 Kč na 1 kWh vychází z běžného ceníku pro maloodběratele. Na trhu se však pohybují i jiní dodavatelé; jeden z nich nabízí ceníkovou cenu odběru 374,6 MWh o 63 tis. laciněji, za 1,649 mil. Kč. U takto vysokých odběrů se však ceny sjednávají individuálně, na nižší úrovni než ceníkové. Pokud budu vycházet z ceny lacinějšího dodavatele a vezmu v úvahu i snížení cen dodávek elektřiny od Nového roku o zhruba 10%, realistický odhad nákladů na elektřinu je 1,484 mil Kč, tedy o 228 tis. Kč méně.     

Dále je z nákladů třeba odečíst výdaje na pořízení rolby ve výši 167 tis. Kč/rok. Rolbu totiž kupuje město v rámci zakázky na stavbu ZS (položka č. 152 položkového rozpočtu v příloze č. 3) a následně se stává součástí nájmu.

Tyto dvě redukce snižují očekávané provozní náklady z 3,461 mil. ročně na 3,066 mil. Kč/rok.  

S náklady souvisí i rozdělení odpovědnosti za údržbu pronajatého majetku. Běžnou údržbu a opravy má provádět nájemce, který pro tyto účely počítá s 365 tis. Kč ročně (+83 tis. opravy rolby). Jelikož ale bude celý ZS včetně vybavení (lednice, kávovar, telefonní ústředna apod.) v majetku města, výměnu neopravitelného nebo zastaralého vybavení za nové bude hradit samo. A zcela zaplatí i modernizace a rekonstrukce. Proto tvrzení, že město do ZS příštích 15 let nedá ani korunu, nemá oporu ve smlouvě.         

A nyní příjmy provozovatele. Ty samozřejmě stojí na pronajímání ledové plochy. Zde se počítá s třemi sazbami za 1 hodinu pronájmu: 1000 Kč od rána do 14:00, 1500 Kč od 14:00 do 17:00 a 2000 Kč od 17:00 do 21:00. Tři sazby nejsou obvyklé, běžné jsou dvě, a proto je považuji za pravděpodobnější. Podle rozpisů ledu z existujících stadionů je patrné, že naprostá většina tržeb se realizuje v pracovní dny od 16 do 23 hod a o víkendu od 7 do 24 hod. V těchto termínech jsou také sazby nejvyšší. Týdně to tedy znamená 69 hodin nejvytíženějšího času, od nichž je třeba odečíst údržbu plochy (15 minut každé 2 hodiny) a veřejné bruslení (v Bystřici by mělo být 3 hodiny týdně), což dává 57 hodin čistého času. Cena v těchto hodinách je ve Žďáru nad Sázavou 2500 Kč, ve Velkém Meziříčí 2000 a v Třebíči 2200 Kč/hod.. Pro Bystřici budu uvažovat 2200 Kč/hodina a ne 2000 Kč, které jsou uvedeny v nezávazné kalkulaci ve smlouvě, protože je ve srovnání s dalšími ZS považuji za podhodnocené. Ostatně můj odhad je v souladu s vyjádřením budoucího provozovatele. Potenciální týdenní příjem z nejlukrativnějšího času je tedy 125 400 Kč. Pro zohlednění možných slev a toho, že ne všechny časy se podaří obsadit, budu počítat jen se 70% potenciálního výnosu, tedy s 87 780 Kč týdně. Při trvání sezóny 34 týdnů (8 měsíců) to dává odhadovaný příjem jen z hlavního času 2,985 mil. Kč za sezónu. Zdůrazňuji, jedná se  spíše o minimální odhad a realita bude zřejmě vyšší.

Vedlejší čas (pracovní dny 7-16 hod.), celkem 45 hodin týdně, bude obtížnější obsadit. Budu počítat s 10 hodinami týdně a příjmem 1100 Kč/hod. (Žďár 2000 Kč, Velké Meziříčí 1200 Kč a Třebíč stejně jako v hlavním čase 2200 Kč/hod.). Za sezónu to celkem vychází na 374 000 Kč. Celkově by tedy podle realistického odhadu mohl provozovatel získat za sezónu jen z ledové plochy 3,359 mil. Kč oproti odhadu z koncesní smlouvy 2,82 mil. Kč.

Další příjem poplyne provozovateli z občerstvení a z fitness a wellness. Zde zachovám odhad ze smlouvy 988 333 Kč ročně. Dohromady s pronájmem ledu by tak mohl mít příjem 4,347 mil. Kč, a při nákladech 3,066 mil. Kč hrubý zisk 1,281 mil. Kč ročně. A to se jedná pouze o zisk během sezóny (8 měsíců) bez zahrnutí příjmů z mimosezónního využití ZS a také bez pronájmu reklamních ploch, který může přinášet zajímavé zisky, jak lze odvodit ze žďárského ceníku zde.

Rozdíl přes 900 tis. Kč mezi mnou odhadovaným ročním hrubým ziskem 1,281 mil. Kč a odhadem ze smlouvy ve výši 347 tis. Kč je způsoben jednak nadhodnocenými náklady, jednak na straně příjmů podhodnocenou vytížeností ledu v lukrativních časech a cenou za pronájem ledu (stanovenou pod úrovní obdobných zařízení).     

Od hrubého zisku je třeba odečíst ještě nájemné ve výši 4 167 Kč měsíčně (50 000 ročně), které se provozovatel zavázal hradit. Jestli se jedná o částku s DPH nelze s určitostí říct, protože smlouva toto neřeší. Jen z přílohy smlouvy č. 1 by se dalo dovodit, že DPH se ještě bude přičítat. Mimochodem, tato výše nájemného znamená, že se městu náklady na ZS ve výši 57,111 mil. Kč „vrátí“ už za 1 142 let. Zaokrouhleně…

Sankce

Za účelem přenesení co nejvíce rizik na zhotovitele/nájemce, což je základní filosofie koncesních smluv, stanovuje smlouva řadu sankcí. Tou hlavní je právo města přestat splácet stavbu, pokud by provozovatel přestal plnit své povinnosti. Možnost přerušit splácení však neznamená, že by za ZS město nemuselo zaplatit – to samozřejmě musí, když ho zhotovitel postaví a předá do majetku města. Takže účinnost sankce nemusí být příliš vysoká.  

Pak jsou tu bankovní záruky – 10 mil. Kč na stavbu a 2 mil. Kč na provozování, splatné opět při neplnění povinností zhotovitelem/nájemcem ZS. Jejich odvrácenou stranou je, že náklady na desetimilionovou jsou 185 tis. Kč a na dvoumilionovou (trvající 15 let) 783 tis. Kč. A obě jsou součástí ceny, kterou uhradí město. Bankovní záruku na provoz by měl nájemce hradit sám ze svého zisku, není důvod, aby byla součástí platby za stavbu ZS. Ale je a jedná se o celkem drahou pojistku.

Další sankcí jsou smluvní pokuty za neplnění povinností. A nakonec je možnost od smlouvy odstoupit. Možných postihů je tedy teoreticky dostatek, uvidíme, jak to bude s vůlí je používat.  

Do zajímavého postavení se zhotovitel dostane okamžikem kolaudace, kdy se z něj stane nájemce. Město na nájemce/provozovatele totiž smlouvou přeneslo uplatňování práv ze záruk. Je otázka, jak nadšeně bude nájemce proti sobě jakožto zhotoviteli uplatňovat reklamace. Město má sice možnost požadovat na zhotoviteli odstranění vad samo, ale kolik jich asi odhalí, když ZS nebude provozovat?      

Jinak by to nešlo? 

Hlavním důvodem pro koncesní řízení bylo, že si město netroufalo provozovat ZS samo. Z textu výše je patrné, že by bylo nutné pokrýt roční provozní náklady ve výši 3,066 mil. Kč. Při zahrnutí příjmů z občerstvení, za předpokladu, že by se podařilo obsazovat vedlejší časy podle odhadu výše, by k pokrytí nákladů postačovalo během sezóny obsadit v hlavních časech  za cenu 2200 Kč/hod. 25 hodin týdně, to znamená zhruba 3,6 hodiny denně. Nebo jinak: k uhrazení provozních nákladů stačí udělat z ledu denně tržbu průměrně 9 400 Kč (+ 825 tis. z občerstvení za sezónu). Skutečně by město nezvládlo tohle vydělat samo?

Při čtení koncesní smlouvy jsem pochopil, proč se vítězná firma jmenuje Ha Ha (H+H Technika). Jsou totiž vysmátí…